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合肥市第十五届人民代表大会第四次会议代表建议文本(一)
添加日期:2016-01-25 发布人:

合肥市第十五届人民代表大会

第四次会议代表建议

                   135 号(            号)            

案由:关于提高全市物业管理水平,打造和谐小区,提高居民

幸福指数的建议

领衔代表姓名:朱静        代表证号码:      413            

领衔代表所在代表团:蜀山区       附议代表共  13        

领衔代表通信地址:望江西路蜀山区行政服务中心蜀山区民政局   

领衔代表联系电话:13805607885      邮政编码:   230022      

 

建议全文(A4纸打印附后)

 

附注:原件请用钢笔填写,内容要详细,字迹要清楚;

      需提供原件和电子版。

 

关于提高全市物业管理水平,打造和谐小区,

提高居民幸福指数的建议


  
  物业管理已经成为社区居民日常生活中必不可少的基本内容。但是,随着住宅小区的普及,入住人员的庞杂,在住宅小区物业管理中随之出现许多问题,诸如物业企业服务纠纷问题、物业企业侵权、业主维权问题等。导致住宅小区业主、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾日益凸显。

一、目前小区物业管理存在的问题
    一是物业管理人员力量薄弱。由于受人员编制限制,多数镇街园只有1-2名物业管理工作人员,社居委无专人负责,导致市、区、街、居四级监管体制落实不到位。
 
   二是物业服务企业运转还比较困难。物业服务企业收入来源主要是收取物业管理费用。单一的收入渠道、固定的收费标准、增长的运营成本,使得物业服务企业仅是微利运营甚至亏损,难以更好提升服务水平。据抽样调查,物业服务企业收费率约为77%,大部分项目仍存在经营亏损现象。另外,老旧小区由于配套商业不足、较低的收费率,虽有部分补贴,也无法弥补最基本的运营成本,另外小区的设备因老化维修、更新需要大量资金,从而导致物业服务企业不愿介入。据抽样调查,有的老旧小区收费标准是10年前所定,每平米仅为0.24/月,大部分的缴费率也低于50%
   
三是小区矛盾纠纷形成原因较为复杂。近年来,物业服务企业与业主发生的纠纷数量在逐年攀升,形成原因主要有三方面。第一、是开发商遗留问题。全部矛盾纠纷近70%源于开发建设遗留导致。如小区共用部位、共用设施的权属不明晰,导致业主与物业服务企业发生产权纠纷;“表未出户”导致的总表与分表收费问题。第二、是物业服务企业问题,企业因人员、资金和设备以及管理水平及利益分配等问题,服务不规范、不达标、不到位、不透明。诸如设施维修不及时和管理混乱等问题;个别物业服务企业擅自改变共有部位用途或利用其经营为自身谋取利益。第三、是业委会问题,由于业主委员会地位、业主公共收益、后期物业的选聘、小区内共用设施设备的产权、物业管理区域划分、业主违规后的处罚等都缺乏法律依据,导致违规成本低,从而使各种矛盾易发、频发和多发,而且协调困难。
    四是业主委员会还需要进一步加强。业主委员会作为整合广大业主的共同意愿,是维护广大业主合法权益的有效组织形式。目前业主委员会组建数量在不断增加,但由于业主“自扫门前雪”的消极心理,组建过程需要耗费大量的人力和物力,覆盖率还需继续提升。同时,业主委员会由于委员个人时间有限、能力制约,集体缺乏经费及办公场所、管理边界不清,历史遗留问题难以调处等原因,功能作用发挥还不够。个别还出现了凭借业主委员会的权力,谋取私利,甚至与物业服务企业同流合污,侵害业主利益的现象。
   
五是专项维修资金难以满足实际需求。第一,由于历史原因,许多老旧小区未建立维修资金,资金汇集有缺口。第二,由于缺乏专项维修资金指导细则,维修资金申领流程长,手续多,资金申请难,甚至很多物业服务企业和业主在进行维修时,不清楚哪些维修可以动用住宅专项维修资金以及使用标准。第三,组织动用维修资金需召开业主大会表决,使用困难,导致设施设备出现故障维修不及时。据调查,房屋设备维修的投诉占到全部物业投诉量近30%,同时屋顶漏雨、下水管网破损等维护资金需要量大,维修资金难以足额保障。
  
 六是老旧小区物业管理工作有待加强。老旧小区大多建成于福利分房时代,经过住房制度改革后,原产权单位不再管理,或是原产权单位破产或不景气没有能力管理,造成小区治安秩序混乱、卫生脏乱差、维修服务没人管的局面。这部分小区难以实行物业管理的原因一方面是部分居民经济条件较差,难以承受引入物业服务的费用。另一方面是小区建筑面积小导致管理成本高,即使设置最基本的服务项目,也会超出所收费用,物业服务企业难以经营。再者老旧小区配套商业面积不足,物业补贴资金缺口比较大。
  
 七是住宅小区停车空间不足。老旧小区及部分2008年前建设的小区停车位严重不足,随着人民生活水平的提高,车辆保有量年年增加,部分小区消防通道、绿化带、小区内道路被车辆占用,存在安全隐患及公共设施损坏严重,因停车引发的矛盾愈演愈烈。
   
二、加强物业工作的意见建议
    
为进一步加强物业管理的全面提升,我们提出以下建议:
   
一是加强行业市场培养及规范。对优秀的物业管理企业加强扶持,鼓励其做大做强,朝着规模化、集团化和规范化方向发展,可由市区财政按5:5比例分担奖励经费,鼓励物业企业争先创优,带动行业健康发展,并由市房产局牵头,代表市政府每年进行大会表彰。大力开展物业服务市场秩序整治活动,加大对物业服务企业侵犯业主权益、无资质、超资质、挂靠等违规行为的查处力度。同时建立物业企业诚信系统及物业服务评估机构,尝试第三方监督考核,加强企业行为约束。
   
二是进一步加强机构队伍建设。从组织机构、人员配备、经费保障等方面,进一步落实街道、社居委物业管理工作机构。县区、街道要设立专门的物业管理部门,配置人数分别不少于4人和2人,对物业类型复杂或特大型社区的镇街应增配人员,应不少于4人,社居委可以聘请物业管理协理员专职从事物业管理工作。相关经费可由市区财政按5:5的比例承担。市政府对社区保障性物业管理公司要降低门槛,从注册、运营、年审等多方面予以扶持,使其具备合法身份从事物业管理工作,解决过渡期及突发应急的物业管理问题。
  
 三是发挥好业主委员会的作用。全面提升业主委员会覆盖率。各级物业管理部门要加强对业主大会、业主委员会成立的指导,各级物业管理部门对符合条件成立业主大会,选举业主委员会的小区要提前介入,选好人,指导到位,引导规范,帮助解决问题,做到扶上马还要送一程。要确立起物业管理市场业主大会真正的买方主体,并增加这一主体的决策能力和行为能力,进一步明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系,在保障业主合法权益的同时,加强对业主观念的正确引导和教育,规范和提高物业服务企业的管理服务行为和质量,更大限度的发挥业主委员会在物业管理活动中的作用。鼓励业主委员会使用酬金制(酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式),通过物业服务评估机构的考核进行支付物业费。
  
 四是管好用好住宅维修资金。要尽快出台具备可操作性的住宅专项维修资金使用细则,进一步明确住宅专项维修资金的使用范围以及使用标准,并进一步简化其使用流程,使专项维修基金能更充分地发挥好应有的作用。市区两级应设立物业维修及应急资金,主要用于巩固和延续老旧小区环境综合整治成果,深化小区整治内容,提升无物管小区物业管理的覆盖率,强化工作考核,调动各方积极性,解决突发应急的维修,有利于降低化解矛盾、降低事故率。
   
五是建立部门协同的工作机制。市区两级政府应建立物业联席会议制度,各成员单位对涉及各自职责的问题进行处理,实行问题派单销号制度,城管、环保、工商、质检、消防等部门齐抓共管,解决物业企业执法难问题。市房管部门应进一步加大对开发企业的监管力度,加强承接查验工作落实,未进行承接查验项目不能交付使用;对开发企业建设的停车库只售不租等行为进行处罚。建立矛盾调处机制,法院、司法、住建等部门协同做好小区矛盾的化解,帮助居民解决相邻权、共有权等矛盾,帮助物业企业解决违规业主的违法行为,通过纳入诚信系统对居民及物业企业进行依法有效法制教育。
    六是推进老旧小区物管覆盖。由街道(乡镇)牵头引进物业服务企业或组建物业服务队伍,做到辖区内老旧小区物业管理全覆盖,在坚持业主参与的基础上,明确业主共同管理小区业务与职责,逐步实现老旧小区业主“自我管理、自我服务、自我教育”,通过培育和孵化,将条件成熟、规模较大的老旧小区逐步推行市场化管理,市区两级对老旧小区后期管理予以资金保障。
  
 七是改善住宅小区停车问题。鼓励业主委员会利用公共区域与社会资金建设停车场,通过业主委员会对家庭车辆数的价格调节平衡停车问题。结合周边商超、医院等形成错峰停车,多角度解决停车综合问题。


联名提出建议的代表签名附页

 

标题:关于提高全市物业管理水平,打造和谐小区,提高居民幸福指数的建议

代表已认真审阅了解建议内容,同意联名附议共同提出

代表姓名  

代表团

      

邮 编

联系电话

葛宜良

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13866113315

 

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左沁浩

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安徽省边防总队

 

18005516116

饶瑞中

蜀山区

中科院合肥研究院

 

13515514440

程晓东

蜀山区

蜀山区三里庵街道

 

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董士权

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13905510248

 

蜀山区

合肥广播电视台

 

13705518804

 

 

 

 

 

 

除代表签名文本外,需同时提供打印文本

 

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